| L'immobilier et vous - Les modes d'acquisition |
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Taux d'intérêt au plus bas, rareté de l'offre, labels de qualité, garanties multiples, frais de notaires réduits, achat sur plan, situation du bien.
Une accession à la propriété s'envisageant à long terme, les attraits du neuf en terme de sécurité, de pérennité, de confort et de maîtrise de consommation d'énergie ne sont en effet plus à démontrer.
Il est important de penser en terme de revente potentielle : "la plus value" peut être augmentée si votre habitat s'est rapproché des grandes tendances de "l'habitat intelligent" en ayant au minimum l'infrastructure et les câblages qui permettra la gestion du confort d'usage et l'extension des automatismes de base :
- Une supervision de l'habitat avec accès par internet
- Une gestion centralisée des ouvrants
- Une gestion du chauffage
- Accès aux énergies renouvelables
- Gestion de la sécurité intérieure et extérieure
- La diffusion "multiroom" de la vidéo et du son
- Etc.
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Gare aux coups de foudre !
Lorsque l'on visite pour la première fois un appartement ou une maison, mieux vaut éviter de s'emballer, (Dans l'emballement, les défauts du logement risquent de passer inaperçus).
Un peu de verdure à l'horizon et l'emplacement bruyant de ce bien pourrait être oublié. Même si le living est spacieux, il ne faut pas manquer d'étudier les autres pièces...Sinon attention aux mauvaises surprises !
Les questions préliminaires :
Premier réflexe : poser les bonnes questions avant même de se déplacer. (Et bien sûr noter les réponses).
Que l'on recherche un logement, seul ou avec l'aide d'un agent immobilier, il convient de se renseigner sur :
- l'environnement, les dessertes, les écoles, les commerces
- la qualité de l'immeuble : s'agit-il d'un bâtiment de pierre de taille, date de construction, état de l'immeuble, etc.
S'agissant d'un appartement : Etage, orientation, superficie
S'agissant d'une maison : Superficie du logement, nombre d'étages, superficie du terrain, orientation
La conception et le confort du logement :
- Nombre de pièces, nombre de salles de bains ?
- Les chambres sont-elles indépendantes ?
- Présence d'un ascenseur ?
La première visite approfondie :
En arrivant en avance, vous ne manquerez pas de s'assurer à pied de la qualité de l'environnement.
- La maison est-elle entourée d'autres maisons ou au contraire d'immeubles ce qui le rend vulnérables aux vues des copropriétaires?
- L'appartement se trouve-t-il dans un quartier agréable ?
En outre, il faut bien vérifier l'exposition des pièces, (quitte à la vérifier avec une boussole !).
Le logement peut faire l'objet d'une première visite rapide :
d'un seul coup d'œil, il faut vérifier que sa conception convient bien.
Les points à vérifier dans l'appartement ou la maison :
- Plomberie : faire couler les robinets, tirer les chasses d'eau !
- Electricité : est-elle aux normes ? (Attention, s'il s'agit de prises rondes à l'ancienne : Il faudra intégrer la rénovation de l'installation électrique dans ses dépenses).
- Taches d'humidité, papier qui se décolle : il peut s'agir d'une simple mauvaise ventilation
- Fissures, (dans l'ancien, les murs ont presque toujours des fissures)
- Chauffage au gaz, (quel est l'état de la chaudière ? - Etudier les justificatifs d'entretien ou de réparation du propriétaire)
- Chauffage au fuel, (de quand date la chaudière ?)
- Chauffage électrique, (le logement est-il isolé ? - Demander les factures EDF)
- Toîture, (se faire assister le cas échéant, par un professionnel pour vérifier l'état de la toiture d'une maison)
- Cave, (est-elle humide ou saine ? - Peut-on y entreposer sans risques ses meilleurs crus ?)
- La copropriété :
Si on achète un appartement en copropriété, il faut veiller tout particulièrement aux matériaux de construction de l'immeuble
- Dans l'ancien, la pierre de taille reste le matériau le plus noble, par opposition au crépi.
- Travaux de copropriété, (quels sont les travaux réalisés au cours des dernières années ?
- Attention : ravalement de façade et toiture constituent des postes de dépenses les plus lourds, en cas de rénovation - Quels sont les travaux prévus?)
Les dernières précautions :
- Visiter au moins deux fois le logement, à des heures différentes, et si possible pas seulement durant le week-end.
- Se promener le soir afin d' avoir une vision plus nette de l'environnement.
- Se procurer un plan de l'appartement ou de la maison, ( A tête reposée, bien l'étudier en cherchant les éventuelles erreurs de conception).
- Prévoir également comment le logement sera aménagé.
- Interroger l'agent immobilier, les voisins, la gardienne, le syndic de l'immeuble, le commissariat le plus proche le cas échéant, si vous avez des doutes sur l'environnement.
- Se faire préciser ce qui va rester dans l'appartement (équipements ménagers, mobilier…) et le faire consigner par écrit dans l'avant-contrat de vente.
- Se rendre au service de l'urbanisme de la mairie où l'on compte acheter pour se renseigner sur l'évolution du quartier.
Vous avez respecté tous ces points ? .... Vous êtes un futur propriétaire averti qui doit en principe éviter "la mauvaise surprise" !
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Définition : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé
Quels sont les effets de la création de la ZPPAUP ?
La ZPPAUP offre des avantages fiscaux qui incitent les particuliers à investir dans les quartiers anciens.
Servitude d'utilité publique instituée par la loi du 7 janvier 1983, la ZPPAUP est une réponse globale aux multiples questions de protection et de mise en valeur du patrimoine.
Elle se matérialise par un document contractuel, qui ne peut s'élaborer qu'avec la volonté expresse des municipalités et qui est arrêté par le préfet de région, sous les conseils d'une instance juridique et scientifique :
- La Commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS).
Le dossier doit comprendre trois éléments :
- Un rapport de présentation qui expose les motifs qui ont conduit à la création d'une ZPPAUP (particularités historiques, géographiques, architecturales, paysagères) et prévoit des mesures pour la préservation et la mise en valeur du patrimoine.
- Un règlement qui fixe les prescriptions et les recommandations adaptées aux caractéristiques et aux enjeux patrimoniaux de la commune par exemple : interdictions ou limitations du droit d'utiliser le sol (interdiction de démolir des immeubles, de déboiser…), ou prescriptions concernant l'utilisation des matériaux, des techniques de construction, des traitements d'espaces publics, de mobilier urbain.
- Un document graphique qui délimite le périmètre de la zone. Celle-ci peut être discontinue, c'est-à-dire comprendre plusieurs zones qui peuvent être géographiquement séparées : quartiers entiers, mais aussi entrées de ville, perspectives, cadres paysagers, sites archéologiques.
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La Loi Besson-Robien vous permet d'acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économies d'impôts accordées par l'Etat.
Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier qui sera mis en location pendant une période minimum de 9 ans, les loyers et économies d'impôt remboursent la plus grande partie du crédit..
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